פסק-דין בתיק ת"א 10182/04

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה בת.א. 10182/04 התובעת היא בעלים של קרקע שהנתבעים תפסו והשתמשו ללא כל זכות, ללא הסכמת התובעת וללא רשותה. ביום 8.6.04 ניתן פסק דין כנגד הנתבעים המורה על פנויים. נתבעים דמי שכירות ראויים בסך 1500$ לחודש עבור התקופה הרלוונטית.

על פי כתב ההגנה אין כל עילה כנגד הנתבע 2 אשר פעל כנציג שלוח של הנתבעת 1. הנתבעת יושבת במושכר מכח הסכמי שכירות עם צד ג' שהציג עצמו כמחזיק הבלעדי במושכר וכרשאי להשכירו בשכירות משנה. שולמו לו דמי שכירות במלואם מדי רבעון. הסכם השכירות המקורי היה ל-5 שנים עד ליום 30.9.00 וכן הוענקה אופציה להארכת תקופת השכירות. מייד לאחר כניסתה למושכר ביצעה הנתבעת שפוצים במושכר, על חשבונה. ביום 27.2.01 נחתמה תוספת להסכם השכירות על פיה שכרה הנתבעת את המושכר והחדר הנוסף שבנה צד ג' ל-10 שנים המתחילות ביום 1.3.01. רק בשלהי 2002 נודע לנתבע 2 באקראי כי יתכן וישיבת הנתבעת במושכר אינה מעוגנת בהסכם עם בעליו. נסיונות לברר העניין עם צד ג' לא צלחו. לטענת הנתבעים שעור דמי השכירות הראויים הינו נמוך יותר מהקבוע בהסכם השכירות הראשון אשר נחתם עם צד ג' וכן בתוספת בנוגע לכל אחת מהתקופות שכן דמי השכירות ששולמו כללו גם שירותים נוספים כגון אספקת מים למושכר על ידי צד ג'. בכתב ההגנה נטען כי בשתיקתה ארוכת השנים תרמה התובעת תרומה משמעותית להכשלת הנתבעת. התובעת בכל התקופה איפשרה לצד ג' לנהוג במושכר מנהג בעלים ועל כן יש להטיל עליה 100% תרומת אחריות. על פי כתב ההגנה עלות השבחת הנכס על ידי הנתבעת עומדת על סך 180,000 ש"ח ומכל סכום שייפסק אם בכלל יש לקזז סכום זה.

2. בהודעת צד ג' נטען בנוסף לאמור בכתב ההגנה כי צד ג' הסכים למתן פסק דין פנוי כנגד הנתבעים. מעשיו של צד ג' מהווים מרמה, הטעייה, תרמית והיפר חובה חקוקה והוא חייב לפצות את הנתבעים בכל סכום דמי שכירות שיפסק כנגדם.

בכתב ההגנה להודעת צד ג' נטען כי הצד השלישי שכר את המושכר כמו גם מושכר אחר הצמוד לו מגב' מלכה יצקן ושילם עבורו דמי שכירות. יצקן באמצעות בנה הודיעה לצד ג' כי המושכר שייך לה, כי היא משתמשת בו ואף רשום על שמה בעיריה כאשר נושא הרישום נמצא בהליכים. הצד השלישי העביר בעיריה את המושכר על שמו, השתמש בו ואחר כך השכירו לנתבעים. לטענת הצד השלישי הנתבעים היו מודעים למצב המשפטי של המושכר ולמרות זאת הסכימו לשכור אותו. עוד נטען בכתב ההגנה להודעת צד ג' כי מכל סכום שייפסק זכאי הנתבע לקזז חובות על חשבון דמי השכירות אשר לא שולמו. על פי כתב ההגנה המושכר עמד נטוש מאז שנת 1963 ולא נגרם לתובעת כל נזק ממון מזה שהשתמשו במושכר. מכל מקום דמי השכירות הראויים עבור המושכר כפי שקיבלוהו הנתבעים וצד ג' מהתובעת וללא ההשקעה שהושקעה עומדים על סך 50$ לחודש ואף לגירסת התובעת אינם עולים על 200$. גם במצבו כיום אין המושכר שווה יותר מ-650$ לחודש. גם דמי השכירות ששילמו הנתבעים לצד ג' בתחילת התקופה נמוכים בהרבה מבסיומה ומבתקופה השנייה. לטענת הצד השלישי יש לקזז מכל סכום את ההשקעה בשפוץ ותשלום הארנונה.

בכתב תשובה שהגישו הנתבעים בעקבות כתב ההגנה להודעת צד ג' נטען כי הנתבעים האמינו כי המצגים של הצד השלישי אמת וכי הוא בעל הזכויות המאפשרות לו את ההשכרה.

3. מלכתחילה הגיש צד ג' הודעת צד שלישי כנגד מלכה יצקן ואולם ביום 18.6.06 הגיעו הצדדים להסדר לפיו ההודעה תידחה.

4. כתב התביעה בת.א. 6895/05 מפרט את העובדות שפורטו בכתב ההגנה בת.א 10182/04. על פי כתב התביעה בסופו של דבר ניתן פסק דין בהסכמה לפנוי התובעת מהנכס והיא פינתה אותו באוגוסט 2004. לימים גם נאלצה התובעת לפנות את החדר הנוסף שמסתבר שנבנה בשטחם של צדדים שלישיים ללא ידיעתם/הסכמתם. בפועל שילמה התובעת לנתבע עד ליום 31.12.03 בגין ישיבתה במושכר דמי שכירות חודשיים בסך 40,450$. מדובר בעבירות פליליות של הנתבע וכן הטעייה ותרמית. בשל התיישנות מעמידה התובעת את הנזק בגין השבת דמי השכירות החודשיים כולל מע"מ על סך 160,611ש"ח. התובעת תובעת בנוסף את עלויות שיפוץ המושכר והחדר הנוסף בסך 150,611ש"ח, הוצאות משפטיות בתיקים אחרים בהם נתבעה בסך 69,671 ש"ח, פצוי בגין מניעת זכות השימוש (ההפרש מדמי השכירות החילופיים שמשלמת) עד תום התקופה בסך 174,219ש"ח, הוצאות מעבר למושכר חילופי בסך 20,000 ש"ח ועוגמת נפש.

בכתב ההגנה הועלו טענות דומות לאלו שבכתב ההגנה להודעת צד ג' ונטען כי התובעת ידעה כי לנתבע יש אשור להשכיר את הנכס ממי שטוען שהוא הבעלים על אף שאינו רשום כבעלים. במושכר בוצעו עבודות רבות, חלקן על ידי התובעת וחלקן על ידי הנתבע. התובעת לא שילמה לנתבע עבור החדר הנוסף החל מיום 1.1.04 ועד לתאריך עזיבתה אותו על אף שמודה כי השתמשה בו מעבר לאוגוסט 2004. התובעת נותרה חייבת כספים עבור דמי השכירות ומכל סכום שייפסק לתובעת אם ייפסק יש לקזז זאת. עוד נטען בכתב ההגנה כי כששיפצה התובעת את המושכר יכלה לצפות לשכור אותו לכל היותר עד ליום 30.9.02.  על פי כתב ההגנה התובעת בסרבה להסדרי פשרה אחראית להוצאות המשפט.

5. מטעם התובעת בת.א. 10182/04 (להלן - התובעת) הוגש תצהירו של עו"ד רפאל שטוב, בעל מניות בתובעת. כן הוגשה חוות דעתו של השמאי פטאל. מטעם הנתבעים בת.א. 10182/04 והתובעת בת.א. 6895/05 (להלן - הנתבעים) הוגש תצהירו של דני גונן וכן הוגשה חוות דעת השמאי לירון קלדרון. עוד זומן לעדות מטעם הנתבעים מר יעקב טרייגר, מנהל בתובעת. מטעם הצד השלישי בת.א. 10182/04 והנתבע בת.א. 6895/05 (להלן - צד ג') הוגש תצהירו של יוסי וויס וכן הוגשה חוות דעתו של השמאי יעקב ביר. ביום 11.2.07 מונתה בהסכמת הצדדים שמאית המקרקעין נאוה סירקיס כמומחית מטעם בית המשפט וחוות דעתה הוגשה. המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים

6. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו אין מחלוקת כי התובעת היא הבעלים הרשום כולל זכות החזקה בחלקות האדמה נשוא התביעה. תפיסת המקרקעין על ידי הנתבעים נעשתה ללא זכות וללא הסכמתה של התובעת. מהראיות עולה כי הנתבעים ידעו או לפחות עצמו עיניהם לעובדה שצד ג' נעדר כל זכויות בנכס מאחר והיו לנכס יתרונות גדולים מאוד וזאת גם בשים לב לדמי השכירות ששולמו עבורו. לטענת התובעת אין להתייחס להשקעות שהשקיעו הנתבעים בנכס שכן הם אלו שנהנו מהן מה גם שלאחר פינויו הותירו בו כעולה מהעדויות הרס וחורבן. על כן כל סכום ששולם על ידי הנתבעים שולם על חשבונם ואחריותם. התובעת מבקשת לחייב את הנתבעים בדמי השכירות כפי שנקבעו על ידי השמאית המוסכמת.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו יש לדחות את התביעה לדמי שכירות מאחר ואדישותה של התובעת היא שאפשרה את מעשה התרמית של יוסי וויס, והמשמעות המשפטית של אדישות זו היא כי הנתבעת רכשה את המעמד של בר רשות ללא תמורה במהלך שנים אלו. שקולי צדק מחייבים את המסקנה כי לא התובעת ולא צד ג' יצאו נשכרים כאשר הנתבעת תחוייב בתשלום דמי השכירות בשנית. לטענת ב"כ הנתבעים התובעת הסכימה בשתיקתה לנעשה במושכר אף עת נעשו בו שיפוצים נרחבים ואף לאחר שהייה בת מספר שנים של הנתבעת במושכר. בכך, למעשה רכשה הנתבעת מעמד של בר רשות בנכס. הפסיקה קבעה כי הרשות במצבים מעין אלו היא רשות הדירה ופוקעת ממועד ביטולה ואולם יש מקום בנסיבות אלו לפסוק פצוי למחזיק בגין השבחת הנכס. חוסר המעש של התובעת המשיך לאחר ביקורה הראשון בנכס לטענתה בשנת 2002 ועד להגשת התביעה לסילוק יד בשנת 2004. המניעים לחוסר המעש של התובעת נעוצים ברצונה להסדיר את העניינים התכנוניים של המקרקעין כמו גם סכסוכים בין בעלי מניותיה. התנהלותה של התובעת היא שגרמה להכשלתה של הנתבעת ועניינה של האחרונה מכח קל וחומר ממעשיהם של אותם משיגי גבול אשר קנו מעמד כבר רשות לאור התנהלות בעל הנכס שכן כאן התקשרה הנתבעת בהסכם שכירות עם מי שסברה כי הוא בעל הנכס. אשר על כן הרשות בנסיבות אלו צריכה למעשה להיחשב כרשות בלתי הדירה. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי "תאורית הקונספירציה" לפיה שיתפה הנתבעת פעולה עם צד ג' בעצימת עיניים ככל הנוגע לזכויות בנכס אינה מתיישבת עם דמי השכירות אותם שילמה במהלך השנים, שכעולה מחוות דעת המומחית המוסכמת היו ריאליים, אם לא למעלה מזה. צד ג' הודה בחקירתו כי אין לו כל זכויות בנכס וכי לו היה יודע זאת כלל לא היה משכיר את הנכס. עוד העיד כי אינו מחזיר את הכסף היום מאחר ואין לו. בכך למעשה קורסת תיאורית הקונספירציה כמו גם הגנתו של צד ג' בתביעה שהוגשה כנגדו. לטענת ב"כ הנתבעים בדיקת הזכויות בנכס אינה אופיינית להסכמי שכירות והנתבעת נהגה באופן סביר כאשר האמינה למצגיו של צד ג'. עילת התביעה בתביעה שהוגשה כנגד צד ג' עולה מן העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת ועל צד ג' להשיב לנתבעת את דמי השכירות אשר גבה ממנה ולשפותה בגין נזקיה כפי שפורטו בתצהיר מטעמה אשר לא הופרך. הימנעותה של התובעת מלצרף את צד ג' כנתבע בתביעה שהגישה מעוררת חשד לקנוניה בין הצדדים. לעומת זאת צירופו של הנתבע 2 כנתבע מחוסר כל בסיס משפטי ועובדתי, לא התבררו כל עובדות חדשות בעניין זה במהלך שמיעת הראיות והתובעת התעלמה מעניין זה בסיכומיה כך שיש מקום לדחיית התביעה תוך הטלת הוצאות משמעותיות על התובעת.

לטענת ב"כ צד ג' בסיכומיו מבוססת התביעה על עילה של הסגת גבול ולא על עשיית עושר. על מנת לתבוע בגין הסגת גבול על התובעת להראות כי נגרם לה נזק כתוצאה מכך שהנתבעת החזיקה בנכס. זאת לא הראתה. הוכח שלמעשה לא נגרם כל נזק שכן התובעת לא עשתה דבר להשכיר את הנכס לא רק לפני ובמהלך השנים בהם החזיקה הנתבעת בנכס אלא גם לאחר מכן כעולה מהעדויות. לחילופין מהראיות עולה כי הנתבעים ידעו היטב כי המבנה אינו בבעלות וייס. האינטרס של הנתבעים לשכור בכל זאת היה טמון ביתרונות הרבים שהקנתה זכות השכירות במקום בנושא החניה ובסיכון הקטן בשים לב לנסיבות כי גורם כלשהוא יטען לפתע לבעלות. על פי החוזה גם במקרה שיאלץ השוכר לפנות את המושכר בשל דרישת הבעלים לא תהא לשוכר כל עילה כנגד צד ג', נתון המאיין למעשה את תביעת הנתבעת כנגד צד ג'. בפרט כאשר מדובר בחוזה שעבר תיקונים רבים מצד הנתבעת. ידיעת הנתבעים מהווה לחילופין אשם תורם בשעור 50%. גם אם יקבע כי התובעת זכאית לתשלום מאת הנתבעים הרי שיש להפחית את דמי השימוש עבור החצר אשר כלל לא הושכרה לנתבעים. בנוסף יש להפחית סכומים עבור דמי שכירות ומע"מ אשר לא שולמו על ידי הנתבעת. אשר לתביעה שהוגשה על ידי הנתבעת כנגד צד ג' טוען ב"כ צד ג' כי אין מקום להשבת דמי השכירות מאחר והנתבעת ידעה אודות מצב הזכויות בנכס. אשר לעלויות שיפוץ המושכר טוען צד ג' כי מאחר והמומחה שאת חוות דעתו צירפה הנתבעת לכתב התביעה לא העיד ולא נחקר, אין ערך לחוות הדעת והנתבעת לא הצליחה להוכיח ולו שקל אחד אותו הוציאה בגין שיפוץ המושכר. עוד טוען ב"כ צד ג' כי חלק מההשקעות במושכר נעשו על ידי הנתבעת וחלק על ידי צד ג'. מכל מקום חלק ניכר מהעבודות בוצעו בתחילת תקופת השכירות כאשר לנתבעת הייתה ציפייה לשהות במושכר לא מעבר ל-7 שנים כולל תקופת האופציה. הנתבעת החזיקה בנכס משנת 1995 ועד לשנת 2004, מעבר לתקופה הצפויה כך שאינה יכולה לדרוש השבה ככל הנוגע לעיקר ההשקעה. למעשה גם הנתבעת מודה כי עיקר השיפוץ נעשה בתחילת השכירות. הנתבעת גם לא הביאה כל קבלה בתמיכה לשיפוץ שנעשה, ודי בכך כדי לפעול לחובתה ככל הנוגע למועדים בהם בוצעו השיפוצים. בנוסף, הנתבע הודה כי תובע גם עבור שכר עבודה, ומה החלוקה בין השניים לא ברור. מעדות הנתבע גם עולה כי לקח עימו מהמושכר כל מה שניתן לשימוש ואף על פי כן תובע בגין כל עלות השיפוץ. אשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לא הוצהר לגביהן בתצהיר ומכל מקום יש לפסקם בסיום ההליך. גם את התביעה לפיצוי בגין ראש הנזק שעניינו מניעת זכות שימוש יש לדחות לאחר שהנתבעת בחרה שלא להביא את המסמך שיכול היה להוכיח כמה בדיוק היא משלמת. להוצאות המעבר אין הנתבעת זכאית שכן היתה מוציאה הוצאות אלו בכל מקרה ואשר לעוגמת נפש - אין לה אזכור בתצהיר ומכל מקום מדובר בחברה.

דיון

ת.א. 10182/04

א. שאלת האחריות

7. אין מחלוקת כי הזכויות במקרקעין נשוא התביעה הן של התובעת (ר' עדותו של צד ג' בעמ' 40, שורות 11-8). עוד אין מחלוקת כי החל משנת 1995 שכרה הנתבעת את הנכס מאת צד ג' וזאת עד ליום 8.6.04 עת ניתן כנגדה פסק דין של פנוי . מה היה מעמדה של הנתבעת בשנים אלו? לטענת התובעת מעמדה של הנתבעת היה של מסיגת גבול. לטענת הנתבעת לנוכח התנהגותה הפאסיבית של התובעת במהלך שנים אלו היה מעמדה כשל ברת רשות. ב"כ הנתבעת מפנה בסיכומיו למספר רב של פסקי דין התומכים לשיטתו בעמדתה. ואולם ההלכה כעולה אף מפסקי דין אליהם היפנה ב"כ הנתבעת היא כי " ...לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו וליצור רישיון מכללא ( implied licnese ) שלא היה קיים מלכתחילה" (ר' ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ. בית הכנסת ובית-מדרש החסידים פ"ד לא(3) 210, בעמ' 214). במילים אחרות, לצורך הקניית מעמד של בר רשות למסיג גבול נדרשת התנהגות של בעל הנכס שניתן לראותה כהסכמה. ניתן לפרש התנהגות פאסיבית ושתיקה כהסכמה כאשר קיימת מודעות של בעל הנכס להסגת הגבול. בהיעדר מודעות, לא ניתן לפרש את השתיקה, גם לאורך שנים, כהסכמה.

בענייננו למעשה אין כל ראייה לכך שהתובעת באמצעות מי מנציגיה היתה מודעת להחזקת הנתבעת בנכס וזאת עד לשנת 2002. הן עו"ד רפאל שטוב שהעיד מטעם התובעת והן יעקב טרייגר שזומן לעדות מטעם הנתבעת העידו כי עד שנת 2002 לערך עת נעשה ביקור במקום והתגלה כי הנתבעת מחזיקה בנכס, לא היתה למעשה מודעות להחזקתה של האחרונה בנכס (ר' עדותו של עו"ד שטוב בעמ' 7, שורות 5-8, 15-14; עדותו של טרייגר בעמ' 14, שורות 15-9). כעולה מעדותם מטעמים שונים חלקם נעוצים בזהות בעלי המניות בתובעת - יורשים, בתכניות תכנוניות לנכס ובמחלוקות שונות, לא טופל הנכס ולא נערך ביקור בו עד לאותה עת. אין כל ראיה אחרת רלוונטית לשאלת המודעות בפועל מעבר לעדויות אלו שהיו נאמנות עלי ואף הנתבעת אינה מספקת גירסא אחרת לעניין זה. גם התנהלות התובעת לאחר הביקור במקום בו נתגלתה הנתבעת, התכתובת בין הצדדים (ר' נספחים ה'-יא' לתצהירו של דני גונן) והגשת התביעה לפנוי ב-2004 מחזקת את המסקנה כי התובעת לא היתה מודעת לעובדת הימצאותה של הנתבעת בנכס.